Bewertung Eigenmietwert
Was ist der Eigenmietwert?
Festlegung des Eigenmietwerts
Nur selten wird der Wert einer Liegenschaft in einem Einzelschätzverfahren festgelegt. Meist gilt ein theoretischer Vermögenssteuerwert als Berechnungsgrundlage. Er wird auch als Kataster-, Zeitbau- oder Gebäudeversicherungswert bezeichnet.
Der theoretische Vermögenssteuerwert soll gemäss Bundesgericht zwischen 70 und 100 Prozent des Marktwerts betragen. Daraus errechnet sich der Eigenmietwert. Da kann es leicht zu Abweichungen gegenüber der Realität kommen.
Es gilt daher, die Eigenmietwert-Berechnung der Behörde kritisch zu prüfen – allenfalls unter Beizug eines Steuerberaters. Dabei sollte man folgende Fragen klären:
- Hat die Behörde mit den korrekten Flächenangaben gerechnet?
- Wurden Baubeschränkungen sowie denkmalpflegerische Auflagen und Dienstbarkeiten wie zum Beispiel Wegrechte berücksichtigt?
- Wurde beachtet, dass sich trotz langer Suche kein Mieter für die Liegenschaft finden liess?
- Wurde berücksichtigt, dass die Handänderungsgebühren bei vergleichbaren Objekten in der näheren Umgebung tiefer liegen als der eingesetzte Steuerwert?
- Wurden verschlechterte Lagebedingungen berücksichtigt – wie zum Beispiel mehr Verkehrslärm, weniger Sonneneinstrahlung und eine verbaute Aussicht?
Tipp: Das Gutachten eines Schätzers kann die Erfolgsaussichten einer Einsprache deutlich verbessern. Es kostet für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in der Regel zwischen 700 und 2000 Franken. Schnelles Handeln lohnt sich. Denn einmal zu viel bezahlte Eigenmietwerte können nicht mehr zurückgefordert werden.
Eigenmietwert Einsprache, folgendes sollten Sie beachten
Der Eigenmietwert wird je nach Kanton entweder separat verfügt oder schriftlich mitgeteilt. Wenn man damit nicht einverstanden ist muss gegen eine Verfügung innerhalb der Rechtsmittelfrist Einsprache erhoben werden. Dies kann in vielen Kantonen erst mit der definitiven Veranlagung der Steuererklärung erfolgen.
Wer in solchen Kantonen mit dem Eigenmietwert nicht einverstanden ist, setzt in der Steuererklärung einen angepassten Wert ein. Diesen muss man schriftlich begründen. Nach Erhalt der angepassten Veranlagung kann man innert 30 Tagen Einsprache erheben.
Achtung: Beachten Sie das eine Neueinschätzung des Eigenmietwerts vereinzelt auch zu dessen Erhöhung führen kann.