Bewertung Eigenmietwert

Was ist der Eigenmietwert?

Eigenmietwert (eigentlich: „Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften“) Hier werden Miet- oder Pachteinnahmen angenommen, die erzielt würden, würde die Immobilie vermietet oder verpachtet. Diese angenommenen Einnahmen unterliegen der Einkommenssteuer.Die Höhe des Eigenmietwertes variiert von Kanton zu Kanton erheblich. Mit der Besteuerung des so errechneten zusätzlichen Einkommens sollte ein Ausgleich zwischen Mietern und selbstnutzenden Wohneigentümern geschaffen werden. Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es den Eigentümern nämlich, die Hypothekarschulden, sowie Kosten für den Gebäudeunterhalt (z. B. Renovationen und Umbauten) bei der Steuerrechnung in Abzug zu bringen. Nicht abzugsberechtigt sind jedoch Kosten für Energiebezug (Gas, Elektrizität und Öl) und Wasser. Die Mieter können keinen entsprechenden Abzug für ihre Wohnkosten machen. Der Eigenmietwert soll dies korrigieren. Die Festlegung erfolgt grösstenteils durch amtliche Verkehrswertschätzungen.Das Verfahren ist in der Bevölkerung umstritten, es gibt seit Jahren Initiativen zur Abschaffung oder zumindest Senkung.

Festlegung des Eigenmietwerts

Nur selten wird der  Wert einer Liegenschaft in einem Einzelschätzverfahren festgelegt. Meist gilt ein theoretischer Vermögenssteuerwert als Berechnungsgrundlage. Er wird auch als Kataster-, Zeitbau- oder Gebäude­versicherungswert bezeichnet.

Der theoretische Vermögenssteuerwert soll gemäss Bundesgericht zwischen 70 und 100 Prozent des Marktwerts betragen. Dar­aus errechnet sich der ­Eigenmietwert. Da kann es leicht zu Abweichungen ­gegenüber der Realität kommen.

Es gilt daher, die Eigenmietwert-Berechnung der Behörde kritisch zu prüfen – allenfalls unter Beizug eines Steuerberaters. Dabei sollte man folgende Fragen klären:

  • Hat die Behörde mit den korrekten Flächen­an­gaben gerechnet?
  • Wurden Baubeschränkungen sowie denkmalpflegerische Auflagen und Dienstbarkeiten wie zum Beispiel Wegrechte berücksichtigt?
  • Wurde beachtet, dass sich trotz langer Suche kein Mieter für die Liegenschaft finden liess?
  • Wurde berücksichtigt, dass die Handänderungsgebühren bei vergleichbaren ­Objekten in der näheren Umgebung tiefer liegen als der eingesetzte Steuerwert?
  • Wurden verschlechterte Lagebedingungen berücksichtigt – wie zum Beispiel mehr Verkehrslärm, weniger Sonneneinstrahlung und eine verbaute Aussicht?
Einsprache: Gutachten erhöht Chance

Tipp: Das Gutachten ­eines Schätzers kann die Erfolgsaussichten einer Einsprache deutlich verbessern. Es kostet für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in der Regel zwischen 700 und 2000 Franken. Schnelles Handeln lohnt sich. Denn einmal zu viel bezahlte Eigenmietwerte können nicht mehr zurückgefordert werden.

Eigenmietwert Einsprache, folgendes sollten Sie beachten

Der Eigenmietwert wird  je nach Kanton entweder separat verfügt oder schriftlich mitgeteilt. Wenn man damit nicht einverstanden ist muss gegen eine Verfügung innerhalb der Rechtsmittelfrist Einsprache erhoben werden. Dies kann in vielen Kantonen erst mit der definitiven Veranlagung der Steuer­erklärung erfolgen.

Wer in solchen Kantonen mit dem Eigenmietwert nicht einverstanden ist, setzt in der Steuererklärung einen angepassten Wert ein. Diesen muss man schriftlich begründen. Nach Erhalt der angepassten Veran­lagung kann man innert 30 Tagen Einsprache erheben.

Achtung: Beachten Sie das eine Neueinschätzung des Eigenmietwerts vereinzelt auch zu dessen Erhöhung führen kann.